“Cómo Vender un Casa de Lujo
de $1,65 Millones de Dólares”.

| Precio y Dificultad No Son 2 Caras de una Misma Moneda.

Cómo vender una casa de lujo, de digamos $1.5 millones de dólares es una tarea que pocos agentes inmobiliarios saben afrontar. Lo que si saben es que, cuanto más cuesta una vivienda, siempre habrá menos clientes potenciales para comprarla.

Sin embargo, de lo que sólo unos pocos se dan cuenta es que este factor puede convertirse en una gran ventaja.

Los agentes inexpertos o nuevos en este sector tienden a relacionar  un precio alto con una mayor dificultad para vender. No es necesariamente así, porque al haber menos potenciales compradores para este tipo de vivienda, se hace más fácil segmentar este público online.

| Vender una Casa de Lujo Requiere Reflexión. 

Vender este tipo de inmuebles requiere reflexión y no sólo pensar en la comisión de tan suculenta venta. Siempre he comentado a mis alumnos que para vender una casa de lujo de varios millones; debes ponerte en los zapatos de este tipo de comprador para al cual, generalmente, el dinero o conseguir un préstamo hipotecario no es el problema.

¿Qué mueve a una persona gastar varios millones en una casa? ¿Por qué lo hace? ¿Sólo por prestigio? No, no siempre es ese el motivo. Para algunas personas comprar una casa de varios millones puede ser una oportunidad para pagar menos impuestos. ¿Menos impuestos?

Sí. Una casa de lujo puede comprarse a través de una empresa extranjera, a nombre de una empresa y ser utilizada como patrimonio de la empresa para alojar a sus clientes VIP o su director gerente. Bueno, esto es lo que se refleja en los libros contables; el uso real que se haga de la casa es otra historia.

Por tanto, para vender una casa de lujo de varios millones, tienes que saber todas las posibilidades que esta casa o tipo de inmueble ofrece al potencial  comprador. ¿Por qué será que una gran mayoría de este tipo de inmuebles lo compran personas que son extranjeros?

¿Cómo vender una casa de lujo de unos $1.5 millones, por ejemplo,  a una persona que no tiene problemas de dinero? Para tener éxito en este tipo de venta debes prepárate primero y hacer que la compra de esta casa sea fácil. Facilita tu primera información en vídeo, para luego facilitarla por escrito con una descripción memorable y unas fotos excelentes. Te puede sorprender; pero esta es la forma más rápida de vender casas de lujo.

| Vender una Casa de Lujo con el Vídeo Marketing.

Las personas que compran esta clase de propiedades prefieren los vídeos primero, (para descartar rápido), y luego, si les atrae, conocer todos los detalles de la casa, para finalmente hacer una visita a la propiedad.

Por supuesto, no todos los compradores de casas de lujo actúan de la misma manera, pero una gran mayoría tiende a comportarse como lo he descrito. Lo maravilloso de vender una casa de lujo con vídeo, es que YouTube es parte de Google y esto te ayuda a que, en cuestión de semanas, tu vídeo sobre esta casa de lujo aparezca en las búsquedas si sabes cómo optimizar este vídeo con palabras cable y sigues las reglas de YouTube. Me refiero a encontrar este vídeo en la 1ª o 2ª página de Google; no sólo en YouTube.

“Algunos agentes inmobiliarios ya se han dado cuenta de esta enorme oportunidad y están subiendo vídeos a YouTube muy bien optimizados, utilizando una palabra clave muy específica para posicionarlos rápido”.

El tiempo que se tarda en vender una casa de lujo es de entre 6 y 12 meses. Con el vídeo puedes acortar ese tiempo a la mitad. Ahora bien, no sólo es cuestión de grabar un vídeo de la casa; sino de saber grabar ese vídeo para que resulte atractivo y recibas solicitudes de información de compradores cualificados.

Con esta clase de vídeos inmobiliarios debes tener en cuenta: 1.- la calidad técnica en luz y sonido; 2.- la grabación, que debe ser un recorrido guiado y explicativo por la propiedad; y 3.- una producción donde se incluyan algunos elementos de marketing como las anotaciones, la llamada a la acción y la introducción.

| Ejemplo de Cómo Vender de una Casa de Lujo.

Te pongo un ejemplo en el que trabajé con uno de mis alumnos en Octubre pasado. Juan Carlos un agente inmobiliario de Costa Rica quería vender una casa de lujo de $1.65 millones de dólares en una zona residencial de San José.

El problema residía en que Juan Carlos captó esta casa en septiembre y el propietario sólo se la daba en exclusiva hasta final de año. La casa tenía un buen precio, la ubicación era inmejorable y la casa era una verdadera oportunidad para quien la comprara. ¡Y para el agente inmobiliario que la vendiera!

Además, el dueño de esta casa de lujo era, (es), una persona importante en Costa Rica y a nivel internacional, (vamos, una persona bien relacionada), y si Juan Carlos la vendiera antes de diciembre este propietario le daría acceso a un círculo de clientes muy importante para su negocio inmobiliario.

Ante esta perspectiva Juan Carlos me pregunto a finales de Septiembre pasado: Carlos, ¿Qué hago?

“Pues hagamos un video profesional,  unas fotos dignas de portada de revista y un dossier completo para vender esa casa de lujo de 1 ,65 millones de dólares. Sobre todo hagamos un vídeo que sea atractivo, interesante y que genere curiosidad a visitar la casa. Ahora bien, Juan Carlos, vamos a tener que invertir horas creando el guión, grabando el vídeo y en la post producción. ¿Preparado para sufrir?”

“Carlos, adelante todo recto. Dime qué debo hacer y lo haré”.

Primero vamos a preparar un dossier completo para vender una casa de lujo y tomar las fotos. Vas a tomar bastantes fotos. Una vez completado este trabajo, redactaremos el guión del vídeo que será sencillo, pero necesitamos saber qué decir y cómo decirlo en base a la información del dossier que ya habremos completado.

El siguiente paso es conseguir un buen día y grabar temprano. Necesitas una buena cámara, una persona que sepa utilizar esa cámara; tú como presentador siguiendo el guión, un trípode y grabar secuencias de video por cada parte de la casa, para luego ensamblarlos en la producción. Calcúlale unas 2 horas de grabación en la casa, para quedarnos finalmente con una producción de un vídeo de 2,30 minutos máximo. Y todo esto hay que hacerlo en 1 semana.

“¿Sólo una semana?”

Hay que apresurarse. Por una parte tienes la exclusiva hasta diciembre y por otra no necesitas mucho tiempo si te organizas bien. No necesitas más. Un día para tomar las fotos; 2 días para hacer el dossier, (yo te ayudaré en este tema), y elegir las fotos; otro día para grabar el vídeo; otro para producir el vídeo y otro para subirlo a YouTube, optimizarlo, subirlo a tu sitio web en una página inmobiliaria de aterrizaje y hacer la campaña de YouTube , la campaña en facebook y la campaña en Google Display.

Juan Carlos cumplió con toda esta tarea en sólo 7 días. Una semana de trabajo duro. Este vídeo para vender una casa de lujo de $1,65 millones de dólares se comenzó a promocionar en YouTube con Indisplay Ads a los 9 días.

| Vender una Casa de Lujo con Vídeo: Los Resultados.

El resultado fue el siguiente: en septiembre y octubre el anuncio en YouTube recibió más de 1.100 visualizaciones que le generaron 4 solicitudes de información a Juan Carlos. A 20 de noviembre el vídeo ya tenía más de 2.400 visualizaciones y durante este mes recibió sólo 3 solicitudes de información.

A fecha de 17 de diciembre, ya casi tenía vendida la casa de lujo, pues la persona interesada había hecho un depósito para firmar el contrato de compra venta en enero. Juan Carlos recibió en 3 meses sólo 7 solicitudes de información a través del vídeo, pero suficientes para vender la casa. Estas personas vieron el vídeo y al final con la llamada a la acción que se incluyó la final de vídeo, pasaron a una página inmobiliaria aterrizaje donde se presentaba la casa en todo su esplendor con las fotos, una detallada descripción y un formulario de contacto.

Juan Carlos también publicó la casa en 7 portales inmobiliarios, (invirtiendo $230 dólares), en 14 clasificados e hizo una campaña de AdWord, (vídeo y Display) donde invirtió unos $350 y en una campaña en Facebook con $130 dólares. Tenía que vender esta casa de lujo cuanto antes. Había que utilziar todos los medios a su alcance.

A través de estas campañas recibió en 3 meses un total de 16 solicitudes de información, (8 llamadas y 3 emails). Sin embargo, fue una de las personas que vió el vídeo, quien finalmente se ha decidió a comprarla.

Juan Carlos invirtió en la publicidad de Indisplay Ads de YouTube un total de $265 dólares en 2 meses y medio. Si a esta inversión añadimos los otros gastos, Juan Carlos invirtió en promocionar esta casa de lujo de 1,65 millones de dólares unos $770 dólares ¿Suerte? Puede ser.

No intento decir que esta estrategia te garantice la venta de una casa de lujo, pero seguro que implementando la estrategia del vídeo marketing, las posibilidades par la venta de una casa de lujo aumentan considerablemente.

Ante esta historia de éxito, (me gusta exponer historias de éxito en mi blog, porque, – ¡bendita vanidad! – yo he tenido algo que ver), hay que hacer 2 anotaciones importantes: 1.- Juan Carlos “cogió al toro por los cuernos”. Planificó la estrategia y la ejecutó sin demora. Había que hacerlo ya, se hace y punto. 2.- Juan Carlos invirtió cerca de $770 dólares, (y estaba dispuesto a invertir más), porque vender una casa de lujo de 1,65 millones de dólares requiere presupuesto. Era consciente que cuanto mayor es el precio de un inmueble; más hay que invertir, ya que debes presentar ese inmueble de la mejor forma posible y llegar a un público segmentado interesado en este tipo de inmuebles en San José. Eso lleva tiempo, esfuerzo y dinero.

| Vender una Casa de Lujo Requiere Presupuesto.

Sé que no todos los agentes inmobiliarios o inmobiliarias, pueden disponer de $770 dólares para destinar a la promoción de 1 sólo inmueble, pero también soy consciente de que muchas agencias y agentes tiran su dinero en publicidad intentando vender una casa de lujo de millones de dólares o una mansión, townhouse o penthouse de lujo con sólo $200 de presupuesto.

Me gustaría decirlo alto y claro: el vídeo es tu mejor amigo cuando se trata de vender una casa de lujo ¡Qué digo! En realidad el vídeo es tu mejor amigo para vender cualquier inmueble.

Intenta vender una nave industrial o un terreno de más de $1 millón de dólares, por poner una cifra; (vamos que $900.000 dólares también entra), con un vídeo y verás el efecto que produce en los interesados. Atraerás a más interesados utilizando el vídeo, porque una campaña de video Indisplay  “le da cien patadas” a una campaña en los portales inmobiliarios. Eso sí, si sabes configurarla.

“Esto no quiere decir que sólo te limites a promocionar tu casa de lujo en YouTube, por si acaso, hay que invertir en Google Display, Google de Búsqueda, (si tienes presupuesto), en Facebook y subirlo a algunos portales nacionales e internacionales”. 

En resumen, la próxima vez que necesites vender una nave industrial o bodega, vender una casa lujo, una parcela de terreno cuyo precio exceda del $1 millón de dólares utiliza el video e invierte en una campaña en YouTube de varias semanas. Esta es mi recomendación basada en la experienca de hahaber vendido casas de lujo utilizando este medio.

Por favor, déjanos un comentario sobre este artículo. ¿Crees que el video marketing es la herramienta ideal para vender una casa de varios millones de dólares? Tu opinión nos interesa. Gracias.

Otro artículo de este blog que te puede interesar: “La Ética Inmobiliaria es Necesaria para Vender”.

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22 comentarios en ““Cómo Vender un Casa de Lujo<br> de $1,65 Millones de Dólares”.”

  1. Hola Carlos, muy buenos dias.

    Acabo de descubrir tus artículos y la verdad es que me parecen super interesantes.

    Ahora mismo estoy intentando incursionar en las propiedades de lujo, pero no se como encajarlas dentro de mi web de venta de inmuebles en Panamá condo-4u.com, donde la venta de apartamentos de playa es mi fuerte principal.

    Todas las recomendaciones que me puedas brindar son bienvenidas.

    Muchas gracias!!

  2. Me gusta la forma innovadora para vender una propiedad con un costo mayor a 1 millón de dolares. Gracias por la información.

    • Gracias Marisol por visitar mi blog y por tu comentario. Este Informe GRATUITO es para ti: “La Eficacia del Email Marketing Inmobiliario”. Cómo Almudena Sánchez ha pasado de vender 1-2 inmuebles al mes a vender 14 inmuebles de julio a noviembre 2017. Descarga este Informe gratuito aquí: https://carlosperez.sendmedetails.com/email-marketing-inmobiliario

      Hemos comprobado en varias ocasiones, (mis alumnos y yo), que Google Display funciona excelentemente bien en la promoción de casas de más de 1 millon de dólares, también los Native Ads y los anuncios Indisplay Ads de Google a través de YouTube. Por supuesto debes invertir en promoción al menos $2.000 dóalres, pero cuentas con un 80% de posibilidades de venderla en menos de 3 meses.

      Los inmuebles de lujo necesitan un tratamiento diferente a la publciación en portales inmobiliarios. Te puedo asegurar que hay demanda de este tipo de inmuebles, pero hay que preparar una estrategia determinada que comienza por crear un vídeo del inmueble, una descripción de más de 1.000 palabras, encontrar las palabras claves más buscadas para este tipo de inmuebles, crear el perfil del cliente ideal, tomar buenas fotos, etc. Ten en cuenta que si ganas un 3% en la venta son $30.000 dólares; por lo que una inversión de $2.000 – $4.000 dólares no es excesivo. Quien algo quiere, algo le cuesta.

      Tengo 3 alumnos, uno en Buenos Aires y otro en Guadalajara, México y otro en Jeréz de la Frontera, Cadiz, España, que se han convertidos en auténticos “cracks” en la venta de este tipo de inmuebles. ¿Y sabes lo mejor? Como venden rápido, otros propietarios los llaman y son ellos los que deciden el precio de venta y toman los inmeubles en exclusiva. Por ejemplo Fernando, en Gudalajara, lleva vendidas 4 casas de lujo desde septiembre de 2017 a febero de 2018. Todas ellas han superado los 2 millones de dolares. Trabaja en la zona de Zapopan. Si Fernando puede, com menos de 1 año en este sector, tú tambén puedes. Un saludo cordial y ánimo.

  3. Saludos

    Muchas gracias!! excelente información, tengo una vivienda en CDDMEX de 8 mdd. la anuncie y no tuve ni una visita

    Esta información me va ayudar mucho

    Gracias!!

    • Buenos días Jesús. Me alegra que hayas encontrado útil mi artículo. Las casas de lujo hoy en día se venden con vídeo. Sin embargo no con los vídeos que ves en YouTube. Tienes que grabar n vídeo donde aparezcas tú explicando lo que se ve y optimizar este vídeo en YouTube. Una vez tengas el vídeo, utiliza los anuncios de vídeo de YouTube para anunciarte. Crea una página de aterrizaje especifica para el inmueble y hazle una descripción que le haga justicia. Voy a enviarte por email el Informe “Cómo Describir un Inmueble par Venderlo con Rapidez” . En las casas de lujo las descripciones son primordiales. Piensa que estas vendiendo a un público que suele tener un nivel cultural alto. Un cordial saludo.

      • Buenas tardes
        Excelente artículo, agradesco toda información ya que estoy enamorada de todo lo concerniente al mercado de las Bienes Raíces.
        Si tiene más información a la venta de Inmuebles, es bien recibida por una servidora.
        Hay alguna recomendación para conseguir clientes potenciales para que les promueva sus propiedades? Actualmente busco algún inversionista para adquiera una propiedad de 3 departamentos. Se debe adquirir un solo dueño, ya que se edificó como una sola propiedad.
        Gracias Saludo y felicidades

      • Me ha encantado el artículo pues intentó vender un piso de alto standing en pleno centro de Valencia. Gracias !! Espero, con tus consejos, venderlo pronto . Un saludo!

      • Muy buenas noches Carlos reciba un cordial saludo de mi parte, muy interesante estos tips y experiencias con inmuebles de lujo sus publicaciones son las únicas que se centran en este tema, le quisiera hacer una consulta tengo 19 años estoy en el negocio Textil y últimamente me interesa los bienes raíces e conseguido arrendatarios y e vendido casas pequeñas (de familiares) y últimamente hay una Quinta muy espaciosa de mi tío que vale 530.000 está en buen sector y además tiene terreno amplio 1749m2 podria costar mucho mas, sólo que la quinta es patrimonial y no se puede tumbar y además hay que refaccionale, el inmueble ya esta años en venta y ofrecí mi ayuda pero igual está bastante tiempo y no se ha vendido he publicado en varias páginas como olx ( con publicidad) y Facebook he recibido llamadas y mails pero nada en concreto … mi petición muy respetuosamente es si usted podría hacer una publicación con ese tema en específico “venta de inmuebles patrimoniales o algo asi” que sirva de igual forma para todos en sus redes……. muchas gracias por su respuesta le saluda Sebastian Abad desde Cuenca Ecuador SALUDOS y felicitaciones por su aporte profesional

        • Buenos días Sebastián. Gracias por visitar mi blog y por tu comentario.Redactaré un articulo sobre ello. cuando no lo sé,. pero tomo nota y lo publicaré en mi blog.

  4. Gracias, por tu información querido Carlos , hace tiempo que sigo tus comentarios que han sido de gran utilidad en nuestra inmobiliaria, estoy en la ciudad de Mercedes, departamento de Soriano Uruguay.
    En mi ciudad hay mucho poder adquisitivo, donde a la gente le gusta vivir bien, mansiones, autos lanchas, restaurantes. Cuento en estos momentos con buenas casas a la venta, dispongo de una cartelera de mas de 100 propiedades en general, con campos y chacras.. Me gustaría me sugieras algun ejemplo mas sobre los videos y hacia donde debo apuntar para conseguir Inversores extranjeros para campos. te invitos a ver mi web: http://www.betlzavendepropiedades.com

    • Buenos días Daniel. Gracias pro visitar mi blog y por tu comentario. Para vender inmuebles de lujo la mejor opción es la creación de vídeos promocionales y optimizarlos en YouTube. No solo debes grabar y producir los vídeos de forma adecuada; sino que debes preparar tu canal de YouTube para generar solicitudes e información. Grabar y producir vídeos es barato y en tu situación deberías hacer una pequeña inversión. Esta pequeña inversión representaría 1-2 ventas cada mes de una chacra o vivienda de lujo. Esta claro que la inversión merece la pena.

      Respecto a donde encuentras los inversores, no es difícil. En realidad, y se que este comentario te va a sorprender, lo más fácil es captar los potenciales compradores o inversores, lo difícil y laborioso es preparar cada inmueble par ala venta. Por ejemplo, ¿Sabes como se debe describir un inmueble de lujo? ¿Sabes crear una página de aterrizaje para ese inmueble incluyendo un vídeo? ¿Sabes que con una campaña de YouTube in Display puedes llegar a potenciales compradores pro solo $0,005 centavos de dolar pro click? ¿Sabes que en Facebook hay más de 67.000 personas cuyo interés en la inversión inmobiliaria?

      Si dominas todo lo anterior, vender 1-2 inmuebles al mes a inversores argentinos, brasileños e incluso españoles, ingleses o americanos no es difícil.

      Acabo de visitar tu sitio web y me gusta, aunque hecho en falta un blog que te ayude a posicionarte mejor online. No solo los portales son el medio para vender inmuebles. Sonm una alternativa; pero no el mejor medio. Si deseas saber más sobre vídeo marketing inmobiliario, en este enlaces puedes comprobar el contenido de este Tutorial: https://www.tupuedesvendermas.com/video-marketing-inmobiliario/ Un cordial saludo.

  5. Excelente historia, excelente aprendizaje, mil y muchas muchísimas gracias por compartir esta información tan valiosa para los agente inmobiliarios.

  6. que excelente información, de verdad que mientras más leo sus instructivos , mas veo que falta mucho por mejorar.
    nuestra inmobiliaria a pesar de ser tan nueva, ha tenido una serie de cliente , con inmuebles de mayor valor para inversionistas de alto poder adquisitivo y preferiblemente del exterior que quieran invertir en colombia concretamente en Antioquia, teniendo en cuenta lo anterior me gustaría utilizar el link de clasificados de estados unidos que le envió al colega de República Dominicana, en busca de inversionistas extranjeros. que opinas?

    • Buenos días Pedro. Gracias por visitar nuestro blog y por tu comentario. El link es https://www.classifiedsubmissions.com/ Te recomiendo que redactes un buen anuncio con pocas palabras para publicar en este servicio. Adicionalmente pub lica un buen anuncio en wwe.craigstlist.com. Luego tienes otros linnk interesantes como: propertyshowrooms.com (de pago); realestate-co.com; BusinessOpportunities.com; BusinessesForSale.com; chinasplash.com; Un saludo y espero que esta e¡información te ayude a vender a nivel internacional.

  7. Saludos y muchas gracias por la información, recién estoy incursionando en el mundo inmobiliario y precisamente me ha llegado un cliente que ha puesto una mansión a mi disposición para vender, valorada en US$711,000, Al rededor de 32 millones de pesos Dominicanos, una suma muy grande en mi país, esto me represento un reto y estaba buscando información de como hacer para tener posibilidades reales de venta y así llegue aquí, tu articulo me ha dado una guía y una idea mas clara de los procedimientos a seguir !
    muchísimas gracias !!

    • Buenos días Jeuris. Gracias pro tu comentario y por visitar mi blog. Este tipo de inmueble le puede interesar a personas de alto poder adquisitivo en los Estado Unidos. Te adjunto un link de Classified Submitions que te facilitan un buen servicio para publicar tu inmueble en +500 sitios de clasificados en USA por sólo $39,95 dólares. Yo y algunos de mis alumnos hemos utilizado este servicio y nos ha ido bien, hemos conseguido solicitudes y alguna venta. Este es el link: https://www.classifiedsubmissions.com/ El sito web esta en inglés, pero lo puedes traducir. Un saludo y espero que esta información te ayude.

  8. Este reportaje es una valiosa herramienta para mi formacion Profesional, y como tal lo voy a tomar en todos sus aspectos informativos…Gracias por tan valioso Aporte.
    Saludos.

    • Hola Wilmer. Me alegra que hayas encontrado interesante este artículo. Espero que nos visites a menudo y lees de vez en cuando nuestros artículos ya publicados. Estoy serguro que te ayudará a vender más inmuebles y a venderlos con mayor profesionalidad. Gracias por tu comentario.

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