| Cuando una puerta se cierra, compra otra, refórmala y ábrela tú mismo.
El flipping houses es una estrategia inmobiliaria de inversión que está comenzando a ser considerada seriamente por muchos agentes inmobiliarios para empezar su patrimonio o para incrementarlo.
El “flipping houses” es una forma de negocio inmobiliario que consiste en comprar una vivienda en mal estado, reformarla y venderla a un precio superior en un corto plazo de tiempo.
Es importante para un agente inmobiliario porque le permite obtener beneficios rápidos, aprovechar las oportunidades del mercado y ofrecer un producto de calidad a los compradores. Sus beneficios como negocio de inversión para agentes inmobiliarios independientes son muy interesantes y cada vez más:
✅ Potencial de ganancias: Se puede obtener una rentabilidad atractiva al aumentar el valor de mercado de la vivienda con la renovación.
✅ Flexibilidad: Se puede decidir cuándo y cómo invertir, y elegir el nivel de participación en el proceso de renovación.
✅ Aprendizaje: Se puede adquirir conocimientos sobre el mercado inmobiliario y la gestión de proyectos de renovación.
Sergio Lozano es el ejemplo ideal.
| Flipping House. La Historia de Sergio Lozano.
Sergio comenzó a trabajar en el sector inmobiliario en una agencia de Madrid, donde le fue más o menos bien. Después de unos 4 años en la agencia y con un buen conocimiento del mercado decidió trabajar como agente inmobiliario independiente y el destino le llevó a comercializar más inmuebles comerciales, (oficinas y locales), que residenciales.
Obviamente, con el tiempo Sergio se especializó en la venta de oficinas y locales, llegando a captar varios inmuebles de este tipo que eran toda una oportunidad. Al mismo tiempo entró en contacto con un club de inversores inmobiliarios que le compraba casi todo lo que captaba. Sobre todo, locales y oficinas que necesitaban reforma y no necesariamente en las mejores ubicaciones.
Incluso llegó a vender en octubre de 2021 un edificio de oficinas de 5 plantas a este club de inversores. Venta que le proporcionó unos buenos honorarios y fue el punto de partida para entrar en el negocio del flipping houses.
Junto con su madre compraron meses después un local a reformar, con el cual ganó unos buenos honorarios sólo en 2 meses. Y a esto siguió otro local mucho mayor que acondicionó para trasteros y vendió en menos de 4 meses. Venta de la que se arrepintió semanas más tarde, porque el conservarlo le hubiera supuesto unos buenos ingresos mensuales.
Siendo agente inmobiliario, para él dedicarse al flipping house no tenía mucha ciencia, ya que conocía el sector y ahora contaba con cierto capital.
El siguiente paso, según me cuenta fue aprender a encontrar préstamos bancarios para inversión. Buscando y buscando encontró una empresa financiera que se especializaba en brindar financiamiento privado para proyectos de inversión inmobiliaria. Aunque las tasas de las hipotecas privadas tienden a ser más altas que los convencionales préstamos bancarios entre un 0.5% y un 0.75%, Sergio hizo sus números, busco el colateral necesario y consiguió el dinero que necesitaba.
Hoy Sergio es propietario de 3 oficinas y 1 local comercial que le proporcionan unos ingresos mensuales con los que paga las hipotecas, los mantenimientos y han obtenido una revaloración de cerca del 30% en sus propiedades.
Sergio sigue trabajando como agente inmobiliario y me cuenta que su objetivo es seguir con el flipping houses y hacerse propietario de 2 inmuebles más cada año. Para ello mantiene sus cuentas saneadas para que cuando el momento lo requiera, poder pedir sin problemas dinero para comprar, remodelar y vender o comprar, remodelar y quedárselo.
Este enfoque de negocio está tomando “momemtum” entre los agentes inmobiliarios con experiencia y buen conocimiento de su mercado.
El flipping houses no solo te permite invertir tu propio dinero para comprar, renovar y vender relativamente rápido, sino también crear tu propio patrimonio poco a poco si sabes cómo encontrar la financiación adecuada.
Algunos de los inmuebles que gestionan las entidades bancarias por falta de pago son ideal para le flipping houses. No todas ellas, pero si algunas. Sólo necesitas mantener una red de contactos bancarios y contar con el capital cuando la oportunidad aparece.
Lo más importante en el flipping houses, es saber en lo que te estás metiendo antes de empezar a hacer flipping. No es tan simple como comprar una casa, arreglarla y venderla por más dinero; no obstante, tampoco es tan complicado. El flipping houses es un proceso de compra y venta de casas con la intención de obtener beneficios aumentando el valor de cada propiedad en un corto tiempo. No se trata de encontrar la propiedad perfecta, sino de encontrar una con potencial. Y es aquí donde se tiene ventaja al trabajar como agente inmobiliario.
En este artículo sobre Flipping House encontrarás una guía bastante clara sobre cómo tratar a este tipo de inversión inmobiliaria.
| La Clave del Flipping Houses. Tener Buen Ojo para los Inmuebles con Potencial.
La clave del Flipping House está en adquirir un inmueble barato, por lo general, casas en mal estado, pero con “potencial”. Ahora bien, no reduzcas tu búsqueda a viviendas con potencial. En el caso de Sergio se especializa en locales y oficinas; ya que en este caso los alquileres suelen ser por varios años y tienes menos problemas con los inquilinos.
También es habitual invertir en pueblos cercanos a grandes ciudades, en los que haya movimiento de compra-venta o en aquellos que haya mercado de segunda residencia. El valor de las casas suele ser menor y existen viviendas deterioradas, pero con muchísimas posibilidades. Por norma, los compradores de vivienda prefieren una casa terminada, para entrar a vivir, y no se plantean adquirir una vivienda fea o destartalada.
Es aquí donde entra en juego la reforma o rehabilitación. Esta es la parte más delicada, si no tienes experiencia. Por ello es importante contar con una buena empresa de reformas e interiorismo y, sobre todo, seguir a rajatabla un presupuesto que no se podrá sobrepasar. También es fundamental ofrecer elementos diferenciadores respecto a las casas próximas y trabajar de forma rápida.
El inmueble se debe poner a la venta incluso antes de finalizar la reforma para ganar tiempo y permitir al futuro dueño cierto grado de personalización. Hay que vender a precio de mercado para que la venta sea rápida y que los beneficios tengan un margen de entre el 20% y el 30%.
No te olvides de ver este vídeo, como complemento a tu estrategia de house flipping, asegúrate la venta de ese inmueble con la mejor estrategia de inversión en publicidad inmobiliaria.
| Invertir en flipping Houses. Los 5 Factores del Éxito.
Para tener éxito con el flipping inmobiliario es imprescindible analizar y conocer el mercado inmobiliario para encontrar buenas ofertas, incluyendo subastas y ejecuciones hipotecarias. Como agente inmobiliario esto debe ser un problema para ti aunque si lo es para aquellos que viendo un programa de televisión creen que eso de comprar, reformar y vender es fácil.
Factor #1.- Encontrar lo que buscas. Encontrar el inmueble que buscas no es fácil cuando lo buscas; por lo que se necesita paciencia; algo que un agente inmobiliario tiene mientras hace su trabajo. El inmueble generalmente le va a venir; porque hace publicidad online para captar propietarios que deseen vender.
Una de las mejores publicidades que he visto es la de buscar precisamente inmuebles a reformar o inmuebles que no tengan toda la documentación en regla o que tengan deudas. Este tipo de inmuebles, tanto residenciales como comerciales, suelen ser herencias donde los herederos no están por la labor de pagar unos impuestos por pasar a ser los titulares del inmueble.
Factor #2.- Los Costes adicionales. Para poder sacar la mayor rentabilidad, no solo hay que encontrar una vivienda con un precio bajo, sino que hay que tener en cuenta todos los costes adicionales de compraventa y de los impuestos (normalmente ente un 7% y un 10% sobre el precio del inmueble.
Factor #3.- La Reforma. El inversor tendrá que encargarse de realizar reformas una vez que haya comprado la vivienda para conseguir vender lo antes posible y un precio mejor. Hará falta un análisis de costes de reformas y una duración razonable para acabar con las reformas. Esta es la parte más delicada de la operación de Flipping Houses.
Invierte en reformar bien de la cocina y los baños. Son 2 de las estancias que más se van a tener en cuenta al comprar. Generalmente se reforma bien toda la vivienda, pero hay que poner especial cariño en la cocina y en los baños.
Factor #4.- Promocionar antes de finalizar la reforma. Toda la operación se tiene que realizar de forma rápida pero eficaz, empezando por la compra de la vivienda para realizar una renovación inmediata y poder colocar la vivienda en el mercado lo antes posible con el fin de recuperar la rentabilidad. Con la ventaja de que le permites al comprador personalizar un poco la vivienda o inmueble que estás reformando.
Factor #5.- Promocionar con inteligencia. El texto que debes incluir en tu promoción debe indicar que el inmueble está siendo reformado en estos momentos y que se puede personalizar a necesidad de su futuro propietario. Otro dato importante en tu texto promocional es indicar las ventajas o beneficios de la zona.
TIP: “Los problemas del flipping houses aparecen cuando no haces bien las cuentas o la reforma es mayor a lo que esperabas. Por esta razón, siempre es mejor buscar al comprador; incluso antes de comenzar con la reforma”.
| Flipping Houses. ¿Cuánto puedo ganar?
La verdad es que no hay una regla que te indique a priori lo que puedes ganar con el Flipping House; aunque si hay alguna fórmula que te puede servir de ejemplo
En el house flipping debes tener muy claro el precio máximo que deberías pagar por una propiedad que necesita reforma.
Bajo mi punto de vista no deberías pagar más del 70% del valor de mercado de la propiedad una vez reformada o remodelada. Es decir, valor de mercado; es decir, a cuánto puedes venderla una vez reformada, menos el coste de la reparación para poder obtener un beneficio que compense el riesgo de la operación.
Por ejemplo; si una oficina después de reformarla la puedes vender a $150.000 y crees que necesitarás $25.000€ en reforma, entonces no deberías pagar más de $80.000 por esa oficina.
Es decir: $150.000€ x 0,7 (70%) = $105.000.
Ahora le restas el coste de reforma y obtienes el valor máximo a pagar: 105.000€ – 25.000€ = 80.000€).
A los $80.000 le sumas unos $15.000 (entre impuestos, gastos de notaría, registro, gastos hipotecarios y la comisión de la agencia) y los $25.000€ de reforma.
Por tanto, el coste total de adquisición antes de poner a la oficina en el mercado sería de unos $120.000. Cuando la vendas a $150.000 dólares habrás obtenido $30.000 dólares antes de impuestos.
Puede que no sea una cifra muy atractiva, pero ten en cuenta que estoy siendo un poco conservador con los gastos y la reforma. Generalmente se obtiene un beneficio superior.
| Flipping Houses. Valora la Oportunidad que Tienes.
Como agente inmobiliario que eres, deberéis considerar seriamente hacer transacciones de Flipping House e invertir tu dinero en este tipo de operaciones. Tienes el conocimiento del mercado, estás promocionando inmuebles constantemente, tienes ojo para ver las oportunidades y en muchas ocasiones te encontrarás este tipo de inmuebles a la venta.
Te recomiendo empezar por la parte financiera. Busca donde puedes encontrar financiación para cunado la oportunidad aparezca. Comienza ya a buscar alternativas, no esperes a encontrar el inmueble para buscar financiación. En la mayoría de los casos, la renta de una propiedad te cubrirá el costo de hipoteca mensual, solo necesitas tener un capital para cubrir parte el costo del inmueble y los gastos adicionales.
Pierde el miedo a invertir y comienza a crear tu propio patrimonio. No vendas todo lo que captes. Compra al menos 1 inmueble al año que necesite una reforma integral y dentro de 5-6 años ya tendrás tu jubilación asegurada.
No es fácil encontrar propiedades con condiciones óptimas para el flipping house, pero tú estás en una posición de ventaja para encontrarlas. Busca propiedades que estén por debajo de su valor de mercado debido a su estado o ubicación. Si las buscas, las encontrarás. En toda ciudad hay casas, oficinas y locales en estas condiciones. Estas son las oportunidades ideales para el “flipping house”.
Agradeceríamos que nos dejaras un comentario sobre este artículo. ¿Hay alguna otra forma de inversión que creas es mejor que el flipping house para comenzar tu patrimonio? Tu opinión nos interesa. Gracias.
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1.- Perfil del Inversor. Primero debes saber qué clase de inversor inmobiliario te interesa, porque en el área de inversión inmobiliaria hay inversores de todo tipo y condición. Y algunos que dicen ser inversores y no lo son. Un inversor Inmobiliario profesional no invierte en todo lo que sea rentable por el hecho de que tenga capital disponible para hacerlo. Invierte en lo que más entiende: campos de golf, edificios, centros de salud, residenciales para la 3ª edad, hoteles, centros comerciales, …
Existen otros medios por los cuales puedes contactar con inversores inmobiliarios. Las RRPP en este sector consisten en darse a conocer a las personas que invierten en proyectos inmobiliarios y a las personas que los apoyan como brókeres, abogados, arquitectos o clubs de inversión en varios países.