“El Proceso de Venta Inmobiliaria
para no Perder El Norte”.

| Intentar Vender Inmuebles sin un Proceso, es como Ir al Desierto sin Agua. 

Pocos agentes o corredores de bienes raíces preparan el proceso de venta inmobiliaria en papel. Creen que es un proceso que ya dominan, lo tienen en su mente y lo ejecutan sin más. Sin embargo, cada inmueble conlleva un proceso o un protocolo de venta similar, pero no igual.

Un ejercicio que recomiendo a los agentes inmobiliarios cuando adquieren un nuevo inmueble es escribir detalladamente cual es el proceso de venta de ese particular inmueble desde que se capta, hasta que firma la compraventa ante notario.

Este ejercicio es fundamental cuando se vende una nueva promoción inmobiliaria; siendo una de las partes del plan de marketing estratégico que debe diseñar el Jefe de Ventas. En el caso de una agencia inmobiliaria cuenta con varios inmuebles a vender y planificar este proceso ayuda a identificar mejor cómo se invertirá el presupuesto comercial.

Tener representado en un gráfico o en una serie de pasos el proceso de venta de un inmueble ha demostrado ser muy eficaz para que el agente adquiera una visión en conjunto de lo que necesita hacer para vender el inmueble con rapidez. Veamos en que consiste este proceso de venta inmobiliaria.

Es aconsejable indicar en el proceso fechas aproximadas para realizar los diferentes acciones; así, al estar escritas no exigimos más a nosotros mismos para cumplirlas, ya que este gráfico está a la vista de todo el mundo y queremos mantener nuestra profesionalidad a ojos de los demás.

El proceso de venta inmobiliaria consta de 4 grandes fases: captación, preparación, comercialización y negociación. Veamos cada una de ellas por separado.

| El Proceso de Venta Inmobiliaria: La Fase de Captación.

El proceso de venta comienza antes de captar un inmueble, porque si se capta un inmueble sobre valorado o en unas condiciones no aceptables, difícilmente se podrá vender.

Además, el tiempo que se invierte en captar y en las fases siguientes influye negativamente en la venta de los restantes inmuebles que ya se tienen.

Todo agente o agencia necesita tener un plan de captación que indique qué clase de inmuebles captar, en que nº por categoría, cuantos debe captar mínimo por categoría al mes y en qué zona debe captarlo.

Seguidamente debe establecer un plan promocional para conseguir que los propietarios acudan a la agencia o agente ofreciendo sus inmuebles. No voy a comentar en este artículo como establecer este plan, porque necesitaría una explicación larga. Sólo indicar que mis alumnos implementan 4 estrategias diferentes para conseguirlo. Por término medio un agente independiente capta siguiendo estas estrategias 1-3 inmuebles cada mes. Una agencia entre 5 – 8 inmuebles.

Seguidamente se debe tener una estrategia de visita al propietario. Aquí se debe trabajar con un guión ya preparado que indique las pautas a seguir: cómo visitar el inmueble, qué preguntas hacer al propietario, cómo ayudar a establecer el precio de venta, cómo inspeccionar el inmueble, qué documentación solicitar y las condiciones de captación.

El objetivo de esta fase es captar siempre inmuebles que sean vendibles y estén a precio de mercado.

| El Proceso de Venta Inmobiliaria: La Fase de Preparación.

Esta fase comprende la preparación de un Dossier informativo, (es un documento interno para el agente; no para el cliente), donde se detallan:

1.- La documentación legal del inmueble.

2.- Los datos físicos del inmueble: metros cuadrados, habitaciones, plantas, exterior, ubicación, etc.

3.- Documentación para conseguir una hipoteca o préstamo para la compra de ese inmueble. Puede que la necesites para algunos clientes y si la necesitarás, será un factor que jugará a tu favor para vender el inmueble rápido.

4.- Extraer los beneficios que aporta el inmueble a partir de sus características. Necesitas entre 8 – 12 características por inmueble

5.- Crear un avatar del cliente ideal para ese inmueble. Definición de comprador ideal y selección de público objetivo. Esto ayuda tremendamente en la fase siguiente de comercialización.

6.- preparar las fotos y/o videos del inmueble en los formatos adecuados para utilizarlos en diferentes medios sociales y en el sitio web.

7.- Preparar una descripción del inmueble siguiendo las reglas del copywriting inmobiliario. Necesitas una descripción de unas 800 palabras.

8.- Subir las fotos y/o video del inmueble, junto con su descripción al sitio web.

Para hacer bien tu trabajo necesitarás al menos 2 días en completar esta fase. Detallar características y beneficios de forma adecuada no es algo que se pueda hacer en un par de horas. Realizar todo este trabajo antes de la siguiente fase te proporcionará un buen conocimiento de lo que vendes y esto se reflejará en el enfoque de tu publicidad.

| El Proceso de Venta Inmobiliaria: La Fase de Comercialización.

Esta fase, generalmente es fácil de implementar sólo si ya cuentas con un plan de marketing definido para tu negocio. La comercialización efectiva de un inmueble significa buscar el ángulo adecuado de promoción, (texto o mensajes) y los medios adecuados para llegar a tu público objetivo rápido.

Esta fase consta de seleccionar los medios más adecuados para promocionar el inmueble. No se debe depender sólo de los portales inmobiliarios, ni de ir probando un medio tras otro. La estrategia a seguir es  publicar en todos los medios y formas que sean posibles.

Esto conlleva contar con el presupuesto adecuado y aquí es donde cometen un gran error muchos agentes y agencias al crear un presupuesto global y no un presupuesto individual por cada inmueble.  La regla que debes seguir y que te ayudará tremendamente a vender rápido, (entre 2-3 meses), es destinar un porcentaje de la comisión de cada inmueble para promoción y procurar invertirlo todo. Hazlo y te darás cuenta que a medida que vas vendiendo necesitarás menos % por inmueble para venderlo.

La otra parte es la redacción de los anuncios del inmueble para cada medio donde se vaya a promocionar: Facebook, Google, Bing, Portales, Clasificados, campaña de email marketing, etc. Aquí se debe echar mano del copywriting inmobiliario y conocer muy bien cómo funciona la publicidad inmobiliaria online.

Esta fase del proceso de venta inmobiliaria no es tan fácil como parece, si no cuentas primero con un plan de marketing y ventas para tu negocio inmobiliario. Si defines mal al comprador ideal, vas a tardar en vender el inmueble; y si no inviertes tiempo en redactar una publicidad efectiva no conseguirás suficientes solicitudes.

| El Proceso de Venta Inmobiliaria: La Fase de Negociación.

Esta fase incluye elaborar un guión de llamadas entrantes y de llamadas salientes si el agente tiene algunos clientes que pueden estar interesados en este inmueble.

El guión de llamadas entrantes te permitirá filtrar a los clientes realmente interesados de los que no lo están; lo que te ahorrará mucho tiempo y trabajo en la fase siguiente.

Asimismo debes preparar la información que vas a enviar por email a quienes te solicitan información..

Seguidamente debes preparar tu argumentación para la venta del inmueble que incluye: saber que respuestas dar a las preguntas más comunes que harían los clientes sobre ese inmueble, saber que preguntas hacer para recabar más información para que te ayude a vender el inmueble

Seguidamente debes preparar el protocolo para mostrar la vivienda que incluye cómo explicar los beneficios del inmueble.

También debes preparar el cierre de la venta: frases a utilizar para que el cliente tome una decisión lo antes posible. Mejor un No ahora que un NO dentro de varias semanas. Exigir amablemente fecha de toma de decisión y cómo actuar dependiendo de las reservas, (si las hubiera), del cliente.

Recomiendo que primero se mantenga una reunión con el cliente interesado antes de mostrar el inmueble. Si esto no es posible, procurar mantenerla después alrededor de una mesa. Mantener una reunión “antes” o “después” de mostrar el inmueble incrementa las posibilidades de compra más de un 50%. Demostrado.

Además, puede que en la reunión previa una de las partes o ambas se den cuenta que este inmueble no es el adecuado y por tanto cabe muchas posibilidades de que el cliente pida al agente que  le ayude a encontrar el inmueble que está buscando.

Si el cliente decide comprar, ¿qué debes hacer? En este caso debes preparar la documentación a aportar por el propietario y por el comprador para la compra-venta.

Habrás veces en que tendrás que ayudar a conseguir el crédito hipotecario si quieres vender rápido; por lo que deberás conocer bien el protocolo para conseguir el crédito, incluyendo documentación necesaria a aportar y entrevista con entidad bancaria.

Si el cliente no tiene decidido donde solicitar la hipoteca, (o mejor aún cómo solicitarla), procura ser tú quien le informe sobre los términos y condiciones de la hipoteca que ofrece un banco determinado, (que tu agencia o tú habrán elegido por las buenas condiciones que ofrece).

No dejes que sea el asesor del banco quien les informe por 1ª vez sobre estos términos y condiciones; puede que la venta al final no se ejecute. Por otro lado, el informar a tu cliente sobre este tema, aumenta tu credibilidad de buen profesional.

Cómo puedes comprobar, en el proceso de venta inmobiliaria se debe dejar poco al azar y tener programada cada actividad a llevar a cabo.  Cuanto más organizado tengas este protocolo, más en control te sentirás y sabrás lo que tienes que hacer y cuando hacerlo. Es la mejor forma para vender rápido.

Te agradecería que nos dejaras un comentario sobre este artículo. ¿Qué parte del protocolo de venta crees que es el más complicado? Tu opinión nos interesa. Gracias.

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12 comentarios en ““El Proceso de Venta Inmobiliaria<br> para no Perder El Norte”.”

  1. Muy buena lección. Gracias!!! Y Sería bueno otro donde explique el mejor cierre de venta!! Que a mi me parece la fase más compleja.. Saludos desde Perú. 🙂

    • Buenos día Jhovana. Gracias por tus palabras. Respecto al cierre de la vent, depende mucho del tipo de inmueble y de la relación que hayas mantenido con tu clietne hasta el momento del cierre. No hay una fórmula o una técnica de cierre; lo que exite es un proceso que comienza desde que el cliente se pone en contacto contigo. Para conocer este proceso o protocolo, te recomiendo que accedas a mis cursos o a otros similares.

      He preparado este Informe GRATUITO para ti: “La Eficacia del Email Marketing Inmobiliario”. Cómo Almudena Sánchez ha pasado de vender 1-2 inmuebles al mes a vender 14 inmuebles de julio a noviembre 2017. Descarga este Informe gratuito aquí: https://carlosperez.sendmedetails.com/email-marketing-inmobiliario

      Además, ahora puedes acceder a mis 40 cursos inmobiliarios por sólo $29 dólares. Todos estos cursos están actualizados. Entra en este enlace para saber más: https://www.tupuedesvendermas.com/curso-inmobiliario/ Un saludo cordial.

  2. Muy buenas tardes, te felicito por tu blog tratas temas muy interesantes y de manera clara y accesible para todos.
    Pertenezco a una agencia inmobiliaria desde hace algunos años, estoy recomendando a las asesoras que sigan tu blog. Para Carlos (quien escribió sobre los créditos hipotecarios para sus clientes) yo le recomendaría que en lo que él se prepara profesionalmente, eche mano de un broker hipotecario, las alianzas en este medio son útiles y necesarias para brindar un servicio integral y de calidad. Me interesó el blog sobre “cómo anunciarte” voy a buscarlo.
    Saludos,

    • Gracias Lilian por tus palabras y por tu recomendación.El problema con los broker hipotecarios es que hay de todos los colores, gustos y sabores y no todos facilitarán a tus clientes un buen servicio. Mejor informarlo tu primero y luego enviarlos al broker adecuado o al banco. Eso si, si tienes un broker hipotecario profesional no lo dejes escapar porque te ayudará mucho a cerrar la venta de cada inmueble.

      Aprovecho la ocasión para enviarte un enlace al Webinar sobre Copywriting Inmobiliario que impartí hace unas semanas. Seguro que lo encontrarás interesante. https://www.tupuedesvendermas.com/zzz-pagina-webinar-febrero-con-video/ Un cordial saludo.

      PD. Si deseas que te envíe el Informe sobre “Cómo Describir un Inmueble para Venderlo con Rapidez” pro favor solicítalo en carlos@www.tupuedesvendermas.com

  3. Buen articulo, actualmente estoy liderando la creación de una una unidad de negocio de corretaje corporativo dentro de una compañía.

    Que literatura o que recomendaciones me podrías dar?

    • Hola Ricardo. Gracias pro visitar nuestro blog y por tu interés. Que que el mejor Tutorial que puedo recomendarte es el “Plan de Marketing para una Agencia Inmobiliaria”. Es un Tutorial con un contenido muy diferente a los que te encontrarás online sobre este tema. Te explica paso por paso como debes preparar un plan de ventas para alcanzar tus objetivos comerciales. Un tutorial que relamente muestra como diseñar un plan efectivo y realista. Puedes comprobar su contenido capítulo por capítulo en este enlace: https://www.tupuedesvendermas.com/plan-de-marketing-inmobiliario/ Un cordial saludo.

  4. Muchas Gracias por este aporte informativo, soy de la idea que siempre es necesario el mayor conocimiento posible de esta o cualquiera que sea nuestra actividad. Y este aporte informativo es invaluable para mi por que contiene todos los elementos necesarios para realizar una Buena venta. No una venta mal ejecutada.
    Éxitos!!

  5. estoy comenzando en el mundo de los bienes rices y quisiera ver la posibilidad de que me expliquen como llevar el proseso de el credito de x cliente para la compra de un inmueble si fueran tan amables de explicarme se los agradeseria mucho

    para cualquier cosa quedo a sus ordenes

    CARLOS PALMA.

    • Hola Carlos.

      Gracias por visitar nuestro blog y por tu comentario. Lo que me pides es un poco largo de explicar por este medio. Hay varias opciones y variables y cubrirlas todas aquí sería bastante extenso. Sin embargo, quiero darte alguna respuesta que te sirva en tu trabajo. En general, la mejor forma de ayudar a conseguir un crédito hipotecario es que tu cliente te indique claramente cual es su situación financiera actual, algo que no hará si tú no te has ganado su confianza. Esta información nos e da sin más. Por otra parte, una de las actividades que debe cubrir todo agente inmobiliario es saber qué tipo de créditos inmobiliarios hay en el mercado. No hay que esperar a tener un cliente para obtener esta información; hay que saberla por anticipado. Siento no poder extenderme más sobre este tema. Como ya te dije al principio es largo de explicar. Un saludo y espero que visites este blog a menudo.

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