“Las Subastas Inmobiliarias Privadas
No Tardarán en Llegar”.

| Una Campaña de Publicidad Inteligente es lo que Hace que una Subasta Tenga Éxito.

Las subastas inmobiliarias privadas llegarán a ser una de las estrategia de venta inmobiliaria que se adoptará en los países de habla hispana. Es cuestión de tiempo y es imparable por varias razones.

Primero, en el mercado inmobiliario actual, más del 30% de las viviendas, oficinas, locales comerciales e incluso terrenos, (dependiendo del país), se venden o compran directamente sin pasar por un agente inmobiliario. En otras palabras, los compradores y vendedores potenciales de inmuebles consideran el trato directo como una buena alternativa; no como un riesgo; por lo que estarían dispuestos a pujar por inmuebles, (online y offline), si la empresa de subasta, el sistema y la organización de la subasta es considerado profesional, legal y honesto.

Por otra parte, la estrategia de venta inmobiliaria por subasta anula todo tipo de negociación sobre el precio. Quien está más alerta, (hay que saber buscar para encontrar un inmueble a buen precio,) y quien más puja se lleva el inmueble a un precio razonable.

| Las Subastas Inmobiliarias Privadas Online. El Caso de Google.

Esta estrategia de subastas inmobiliarias privadas es algo que deben empezar a tener muy en cuenta los agentes inmobiliarios; ya que hay grandes oportunidades de negocio en este sistema. En los Estados Unidos este sistema de subastas inmobiliarias privadas a desbancado rápidamente al sistema MLS de venta compartida de inmuebles y en parte es el responsable de su declive.

No pasará mucho tiempo antes de que veamos el primer portal inmobiliario en español sobre subastas inmobiliarias privadas. En realidad ya tenemos a ww.ebay.com y en el mundo hispano tenemos entre otras a www.admeet.com. Estoy en contacto con un grupo de 3 profesionales inmobiliarios en Ciudad de México, que están diseñando un portal para subastas inmobiliarias privadas en todo México, para luego exportar su idea y su negocio a otros países de habla hispana. Están desarrollando este proyecto con un presupuesto inicial de $122.000 y confían tenerlo en activo antes de Diciembre del 2019.

Todo comenzó cuando uno de estos consultores inmobiliarios se enteró de que Google había adquirido  el portal de subastas inmobiliario más grande de EEUU, www.auction.com por 50 millones de dólares, (38 millones de euros). Auction.com vendió el año pasado más de 7.000 millones de dólares en viviendas a este lado del atlántico a través de su sistema de subasta online, similar al empleado por Ebay. Desde 2007, la compañía ha subastado más de 26.000 millones de dólares en casas, oficinas y otros activos inmobiliarios.

Ante estas cifras de venta reveladoras, es natural que las subastas inmobiliarias privadas sean la próxima estrategia de marketing en el sector en los países de habla hispana. Digo esto, porque  la empresa mexicana ya tiene un socio en Buenos Aires interesado en entrar en el negocio utilizando el mismo software y el mismo sistema de puja.

Cuando hablo de subastas inmobiliarias privadas , no me refiero a la subasta judicial, al concurso de acreedores o a propiedades embargadas por ejecución hipotecaria. Me refiero a la subasta privada organizada por una persona privada que puede ser un asesor inmobiliario, broker o el mismo propietario o empresa propietaria. El secreto de este tipo de venta es el precio, tiene que ser realmente atractivo y atrayente para captar la atención de más de un comprador. Muy a menudo se trata de vender como un 20% – 30% por debajo del valor de tasación. La misma casa de subastas es la encargada de hacer la tasación, aunque también puede encargar dicha tasación el mismo propietario del inmueble.

“La venta al mejor postor, siempre ha tenido aceptación, es un sistema de venta muy antiguo. También llamada “remate” es una venta organizada donde un determinado producto es vendido al comprador (postor), pagando la mayor cantidad de dinero posible, aunque no siempre es así, a veces, el que gana la subasta es la puja más baja, es el caso de las subastas inversas o subastas a la baja”.

Las más conocidas son las subastas en sobre cerrado, la subasta dinámica descendente (holandesa) y la subasta dinámica ascendente (inglesa). las subastas inmobiliarias privadas están fuera de juzgados, no son judiciales y son públicas porque todo el mundo puede tener acceso a ellas.

| Un Sistema de Subastas Inmobiliarias Privadas Online y Offline.

Este sistema de subastas inmobiliarias privadas tendrá su auge online; aunque no estará restringido sólo a internet. La empresa mexicana está trabajando, (desde el punto de vista jurídico), en celebrar físicamente subastas inmobiliarias privadas en los principales estados mexicanos.

Sorprendentemente, el estudio de mercado que ha realizado la empresa y la asesoría que han contratado en los Estados Unidos, les indica que los inmuebles comerciales, (oficinas y locales), son los inmuebles que más se van a vender bajo esta modalidad online y offline; seguido por los inmuebles de lujo.

No confundamos las subastas inmobiliarias privadas con las actuales subastas públicas judiciales o administrativas organizadas por el estado, los notarios, los juzgados, la Seguridad Social o Hacienda. Estos organismos se ocupan de sacar a subasta pública, principalmente, los bienes inmuebles que han sido embargados, tanto por Administraciones Públicas como por entidades bancarias, personas particulares, empresas, comunidades de propietarios, etc… También se celebran subastas públicas de bienes inmuebles procedentes de quiebras voluntarias, decomisos, abandonos,  o ser una subasta de bienes propiedad de las Administraciones es decir, ventas de patrimonio.

Las subastas inmobiliarias privadas tienen como objetivo que los propietarios de inmuebles encuentren un comprador lo antes posible y puedan vender sus inmuebles por el mayor precio posible. El funcionamiento eficaz del sistema esta en los detalles. El éxito está garantizado aplicando unos los términos y condiciones adecuados, (aquí está la clave), y en ofrecer un sistema de compra-venta que AYUDE a vender al propietario y agente inmobiliario y AYUDE a comprar al cliente y al agente inmobiliario que representa al cliente.

“Otro aspecto importante que hará de este sistema un éxito es la interface que se va a utilizar y lo fácil y transparente que resulta listar un inmueble para la venta, pujar por él, comprobar sus características y pagarlo. Además, el porcentaje que retiene la casa de subastas es mínimo, lo que hace muy atractivo este sistema de subastas inmobiliarias privadas”.

| Las Subastas Inmobiliarias Privadas y Paypal. 

Confío mucho en este sistema y el hecho que me ha convencido de que será un éxito total, son las facilidades que ha dado el sistema de pago seguro online PayPal, para convertirse en el banco online de esta empresa mexicana. Por supuesto, no sé los detalles operativos de este sistema de subastas inmobiliarias privadas, (se mantiene muy en secreto), pero estoy ansioso por descubrirlas tan pronto salgan a la luz.

Que los portales inmobiliarios españoles y de otros países tomen nota. Las subastas inmobiliarias privadas llegarán muy pronto y muchos propietarios, potenciales compradores y agentes inmobiliarios preferirán este sistema de subasta a sólo listar los inmuebles para su venta.

Por otro lado, debe tenerse en cuenta que este sistema de subastas inmobiliarias privadas permitirá subir fotos, vídeos con tour virtuales y otros detalles para cada uno de sus inmuebles.  Los pequeños inversores inmobiliarios comprobaran que este sistema de subastas les viene como anillo al dedo. Y puede que sea una muy buena alternativa de venta para las entidades bancarias. Desde luego lo será para los agentes inmobiliarios.

| Las Subastas Inmobiliarias Privadas. Su Funcionamiento.

En líneas generales, las subastas que se están organizando hoy  por algunos consultores inmobiliarios o brokers reúnen varios inmuebles para subastarlos al mismo tiempo. Los inmuebles tienen fijado un precio de reserva, (el mínimo fijado por el propietario), por debajo del cual no hay adjudicación. Estos precios se hacen públicos con notable antelación a la sesión de subasta, tanto para agilizar la venta como para crear competencia.

El Catálogo.  Antes de la subasta, la empresa organizadora proporciona a todas las personas que lo solicitan un catálogo con información general sobre la subasta y la descripción detallada de los inmuebles. Junto a las fotografías de los inmuebles se publica su descripción: la dirección, cuánto cuestan, condiciones de venta, los detalles del contrato, las formas de financiación, etcétera. También se facilita el nombre de una persona y un teléfono de contacto para poder visitar el inmueble e inspeccionarlo.

La información detallada permite comprobar antes de asistir a la subasta si el inmueble está registrado, revisar las condiciones generales y particulares por las que se rige la venta, el contrato de Adjudicación y Entrega a Cuenta, su adecuación a la normativa y la previsión de los gastos e impuestos que conlleva la formalización de la compra.

Los catálogos de las subastas inmobiliarias privadas se publican con una antelación mínima de cuatro semanas sobre la fecha de la subasta, para que el potencial comprador tenga ocasión de comprobar las condiciones de los lotes y sus características generales. Con esta fórmula se garantiza la información más correcta, la agilización de trámites y el asesoramiento.

Los organizadores de estas subastas inmobiliarias privadas aseguran que, aunque se trata de un método de compra y venta de inmuebles poco conocido en los países hispanos, existen precedentes en Europa que avalan su solvencia, como es el caso del Reino Unido. En ese país funciona desde hace casi un siglo con una dimensión de mercado muy amplia.

Las subastas inmobiliarias privadas suelen celebrarse en sesión de mañana y tarde. Al principio del acto, el gerente de la subasta da a conocer el procedimiento y las normas de conducta que se requieren para el perfecto funcionamiento de la misma.

Durante la subasta estará a disposición del público toda la información jurídica sobre la totalidad de los lotes para su comprobación. También estarán presentes los abogados de los vendedores, para responder a las dudas que se puedan plantear.

Los inmuebles suelen salir a subasta cada cinco minutos aproximadamente. Una vez recibida la puja más alta, el subastador la repetirá tres veces y, si no hay una puja mayor, adjudicará el inmueble al mejor postor. Hay que recordar que los inmuebles que salgan a subasta tienen asignado un precio de reserva, por debajo del cual no será adjudicado.

Cuando una persona se adjudica un inmueble, tendrá que entregar en ese momento el 10% de la cantidad en que le haya sido adjudicado el lote, en concepto de señal de la escritura pública de compraventa que se celebrará en un plazo de 30 días. El organizador de la subasta inmobiliaria privada le entregará el Documento de Adjudicación y Entrega a cuenta, un resguardo firmado por la persona adjudicataria y por la empresa en representación del vendedor.

Si una persona no puede asistir a una subasta en persona, tiene dos posibilidades: la puja telefónica, por la que a través de un documento de apoderamiento se autoriza a la empresa subastadora a pujar en su nombre siguiendo instrucciones telefónicas; y la puja directa, a través de un documento de apoderamiento que autoriza a la empresa a pujar en su nombre por los lotes y las cantidades indicadas en el apoderamiento.

Como puedes comprobar, las subastas inmobiliarias privadas darán mucho de que hablar. Te recomiendo que comiences a pensar cómo puedes aprovecharte de este gran pastel. ¡Aquí hay dinero, sobre todo para los primeros!

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5 comentarios en ““Las Subastas Inmobiliarias Privadas<br> No Tardarán en Llegar”.”

  1. maquina no lo veo mal ay que hacer algo diferente ya que se complica la captación son muchas inmobiliarias y ay que innovar en el mercado para llegar a ser los mejores gracias por tus ideas un saludo

    • Buenos días José Carlos. Gracias por visitar mi blog y por tu comentario. la estrategia de las subastas inmobiliarias no es nuevo; el problema para llevarlo a la práctica es que se necesita un buen plan y una buena organización. Algunos agentes no desean invertir tiempo en implementar esta estrategia que a veces supera sus conocimientos. En fin, una estrategia que está ahí y que es bueno conocer. Un cordial saludo.

    • Buenas Kiko. Gracias pro visitar mi blog y por tu comentario. No, las subastas inmobiliarias no se hacen de esa manera. EN realidad las subastas son totalmente legales en la mayoría de los países, siempre y cuando cumplas con la ley. Otra cosa diferente son los remates de inmuebles y las subastas que hacen los bancos de bienes inmuebles embargados. El tipo de subasta al que me refiero en mi artículo es un tipo de subasta más profesional, con mucho más marketing y no reducida sólo a nos pocos. Un cordial saludo.

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